Byggeprosjekt - slik lykkes du: Prosjekt, kalkyle og budsjett

16. mai 2021
Av Torstein Osborg, Funksjonell AS

Dere skal bygge ett nytt hus, pengene er klare, drømmetomten er for salg. Eget byggeprosjekt, hjelp hva gjør vi?

Les vår artikkel om elementhus og om Funksjonell som leverandør

I denne artikkelen vil vi gå gjennom:

• Generelt om byggeprosjekt
• Anskaffelse av tomt, raske budrunder
• Huskeliste før kjøp av tomt
• Kalkyle og budsjett for husbygging
• Hvordan sette opp en god organisasjonsplan for byggeprosjektet
• Byggesøknad - prosessen
• Byggeprosjektets faser
• Anskaffelse av tomt, hva må tenkes på?

Raske budrunder

Nå om dagen er det så stor etterspørsel etter tomter i vårt område at tiden å vurdere en tomt før bud er veldig kort. Skal en klare å få så god oversikt som mulig før kjøp må en ha en liste over risikopunkt.

Huskeliste for kjøp av tomt
Vi har et bibliotek med rutiner vi følger og en av rutinene våre heter “Rutine for kjøp av eiendom for utvikling”. Dette er en del av vår organisasjonsplan. I denne listen har vi bl.a. disse punktene:

• Sjekk eventuelle leiekontrakter med beboere, om de kan sies opp
• Sjekk byggesak på nett, kan være rare ting der.
• Kalkyle som viser overskudd både for best og worst case
• Sjekk ut hva og hvor mye som kan bygges, BYA. Andre krav som utomhusarealer, lekeplass, avstand til vei, parkering/garasjer etc.
• Salgspris pr m2 BRA
• Finansiering på plass
• Prøv å få møte med kommunal saksbehandler for å få vite om deres rutiner for byggesøk og midlertidig ferdigattest og ferdigattest og om de pleier å ha befaringer.
• Bruk lokal arkitekt ifm SØK, hun har lokalkunnskap om kommunens byggesak
• Ingen heftelser – bekreftet skriftlig fra selger og megler at det ikke er heftelser. Er det heftelser skal disse originalene fremlegges
• Hent ut alle matrikler, også historiske, sjekk hvem som er motpart i tilfelle.
• Ingen forkjøpsretter på familie, venner, naboer eller andre
• Sjekke omkringliggende eiendommer ift. mulige problemer og heftelser
• Tilgang til vei, sjekk dette nøye. Det kan være privatsrettslige avtaler som kan lage trøbbel, som ikke er tinglyste. Avkjøringstillatelse fra tomt til privat/kommunal vei.
• Er det tilkoblet kommunal kloakk
• Er det tilkoblet kommunalt vann

Denne listen blir lenger og lenger etter hvert som en får erfaring.

Tegne nytt hus?

Tegne nytt eller gjenbruke et tidligere bygd prosjekt? Hva egner seg på tomten?
Her er det vanskelig å gi gode råd, men skal det selges i høy prisklasse bør dere vurdere arkitekt. Skal dette være “rimelige” boliger kan dere ta frem et tidligere prosjekt og gjenbruke det.

Ved bruk av arkitekt så pleier vi ofte å lage en romløsning der vi plasserer huset i terreng og vurderer hvordan utsikten og lys skal fordeles inn i bygget. Her tenker vi på himmelretning slik at hage har plass i sør/vest og inngående lys hensynstas, gjennomlys er viktig i huset. Er utsikten mot nord, og hage mot sør bør en utføre en energikalkyle for å se om det blir for mye vindu ift. energikrav.

Budsjett og kalkyle for å bygge hus med elementer

Dette er det punktet som er lettest å gjøre på seg, være for optimistisk. Få med alle kostnader, vær realistisk ift. salgssum. Dette må alle ha med i sin organisasjonsplan.

Å lage en full budsjettmodell er ikke målet med denne artikkelen, men noen punkter nevnes:
• Byggesøk, hva koster det i kommunen, hva er gebyret for mangelbrev fra kommunen?
• Strøm til tomt, og er det nok kapasitet tilgjengelig?
• VA til tomt, er det nok kapasitet tilgjengelig?
• Noen tomter kan ligge mot vei eller andre inrettninger som lager støy, er det usikkerhet vil kommunen be dere utarbeide en støyrapport?
• Overvannshåndtering, må en bygge fordrøyningsanlegg?

Grunnarbeid

Dette er veldig viktig post, vi anbefaler at massebergning gjøres for å kunne få priser som holder seg. Grunnen til det er at de kommunale kartene er ikke nøyaktige nok ift, høyder og da viser det seg at volumet stort sett øker
• Støpe og betongarbeider
• Hustype: Plassbygd, elementer eller annet, hent inn pris
• Innvendige arbeider

Les også bloggen om elementhus.

Kjøkken

Her vil ofte kjøkkenleverandør bistå. mange kunder gjør store og dyre tilvalg. Her anbefaler vi at en går i dialog med leverandør og får avtalt kick-back. Det er litt snipst å se at en kunde oppgraderer kjøkken med kr 450 000 og dere får ingen provisjon…

Eksempel på budsjett for husbygging:

Bygningsdelstabell – NS 3451
Skal du kjøpe et ferdighus er det ikke så aktuelt å bruke bygningsdelstabellen, da vil huset komme ferdig med alle bygningsdeler. Er dere en utbygger derimot så har vi en sterk anbefaling er å kjøpe NS 3451 Bygningsdelstabell fra www.standard.no (åpner ny side). Denne standarden har 1700 punkter som gir full oversikt over alt en trenger for å bygge et hus, en utmerket huskeliste når dere skal sette opp krav til underleverandører.

Eksempel:
• 271.2 Piper
• 271.21 Teglpipe, spekket
• 271.22 Murt pipe
• 271.23 Pipe. Pusset
• 271.24 Stålpipe
• 271.25 Leca pipe
• 271.26 Teglsteinspipe
• 271.3 Pipebeslag
• 271.31 Pipebeslag
• 271.4 Pipehetter
• 271.41 Takhette av PVC-belagte stålplater
• 271.42 Takhette
• 271.5 Feieluker
• 271.51 Feieluker

Tilbudsgrunnlag, hør med elementprodusentene
Her kan vi bare snakke om Funksjonell AS. Underlaget vi trenger for å gi en pris på elementhus ferdig montert og klart for innvendige arbeider klarer vi oss med byggesakstegninger. Vi ønsker de helst i digital form, men original-pdf kan brukes. Det er også fint om vi får med vindusskjema. Det vi oftest sliter med er å få farger på kledning, av en eller annen grunn er dette en info som sitter langt inne å få. Når dere mottar tilbud kan dere sjekke mot kalkylen, er prisen innenfor budsjett?

Detaljtegninger må en også ha, ofte kan arkitekt lage disse, men gjøres det av oss er prisen en helt annen.

Statikk og bygningsfysikk er også noe arkitekten ofte leverer. De henter dette ofte fra eksternt ingeniørfima. Gjøres dette av oss er prisen veldig mye hyggeligere.

Før byggesak
Før dere utarbeider ferdige byggesakstegninger, vær så snill å inviter oss til å gjøre vurderinger ift. optimalisering av huset. Vi kan hjelpe dere med å få en enklest mulig konstruksjon som gir en lavere produksjonspris.
Vi ser igjen og igjen at arkitekt kan lage løsninger som drar på kostnader. Vi mener ikke å ta fra arkitekten sin kunstneriske frihet, men ofte skal det lite til for å optimalisere deler av huset for å lage enklere konstruksjonsløsninger og produksjonsprosesser.

Byggesak, hvordan er prosessen
Husk at kommunen i praksis gjør to ting, begge har med jus å gjøre. Vi som er profesjonelle ser at byggesak dessverre bare ansetter jurister, vi ønsker oss også noen byggningskompetente medarbeidere i tillegg. Dette er den kommunale prosessen slik vi ser det:

• Sjekklister, er tiltaket ift. bestemmelser, SAK10 og TEK17
• Har dere mangel sender de et mangelbrev, med en faktura
• Lagrer samtidsriktige dokumenter for å dokumentere i tilfelle tvist oppstår i fremtiden

BRUK NOK TID PÅ SØKNAD OM TILTAK, lei inn en lokalkjent som ansvarlig søker (SØK), noen som kjenner kommunen.

Fremdrift i ventetiden på godkjent søknad om tiltak - byggesaksbehandlingen
Veldig mange som sender søknad om tiltak til byggeprosjekt stopper all fremdrift til byggesaken er godkjent. Det er forståelig men det er egentlig litt dumt.

De aller fleste saker går igjennom til slutt og har vi tatt de nødvendige møtene med avklaring mellom oss og de andre fagene kan en spare ukesvis. Grunnen er at når søknad er godkjent skal alt skje i går, da får dere plutselig veeeeeldig dårlig tid og møtene med avklaring kan bli vanskelig å presse inn i timeplanen.

Godkjent byggesak - spar tid
Oi, da skal alt gjøres i går, lurt da å ha jobbet med oss mens en venter på kommunen. På denne måten kan en spare så mye som 4-6 uker. Det vi ser igjen og igjen er at prosjektene blir godkjent. Kanskje det kreves noen små endringer, men i det store og hele blir det som planlagt. Derfor er det helt greit å bruke tid på detaljer i ventefasen på byggesaksavdelingen.

Oppstart på tomten - organisering og organisasjonsplan
Få på plass SHA (Sikkerhet, helse og arbeidsmiljø) og HMS (Helse, miljø og sikkerhet), begge med organisasjonsplan.

Sett opp gjerder, få inn brakker og toalett. Og ikke minst vann og strøm. Utebelysning må på plass, mørke byggeplasser er ikke noe de som jobber der liker.

Bygges det på vinteren bør/må en ha en 32A undersentral i alle enheter, dette må ikke undervurderes, et ferdig montert hus trenger varme og avfuktere hele døgnet, og snekkere/montører bruker maskiner som kan trenge mye strøm.

HMS og SHA er noe overlappende, her er linker til god og riktig informasjon:
HMS i bygg og anlegg - Arbeidstilsynet (åpner ny side)
Forskjell på HMS og SHA (åpner ny side)

Faser i gjennomføringen
En god organisasjonsplan har ett avsnitt om faser i gjennomføringen.
Samhandlingsmøter med alle fag, typiske møter er byggemøter og samhandlingsmøter. Få dette på plass tidlig, da får alle den informasjon en trenger og alle blir kjent med hverandre.
Hva skal skje på byggeplass
• Rydde tomten
• Grave og sprenge
• Vann og avløp
• Strøm
• Internett
• Byggegruve klar for støping
• Rør, strøm og internett inn i såle
• Støping
• Montering av huselementer
• Innvendige arbeider
• Utvendige boder
• Graver inn å finpusse og legge plen
• Ferdigattest

En jobb som undervurderes er å gjøre tomten ryddig og mer ferdig før en begynner å bygge. Få til gode p-plasser for de som jobber på prosjektet, gjerne el-bil lader også. Fjern jord, det blir bare skit og elende som dras inn i husene. Legg ut grus. Dette må uansett gjøres før prosjektet er ferdig, så gjør det med en gang, da blir det en hyggelig byggeplass!